Desistiu do imóvel na planta? Saiba como se proteger de multas abusivas na rescisão do contrato
A compra de um imóvel na planta é a realização de um sonho para muitos brasileiros. No entanto, imprevistos acontecem e, por vezes, é necessário desistir do negócio. Nesses casos, a rescisão do contrato de compra e venda pode se tornar uma grande dor de cabeça, principalmente diante de multas consideradas abusivas por parte das construtoras.
Entender os seus direitos é o primeiro passo para garantir uma rescisão justa e evitar prejuízos financeiros indevidos.
♦️ Quem tem direito à rescisão?
Todo comprador tem o direito de desistir da compra de um imóvel na planta e solicitar o distrato, que é o instrumento que formaliza o fim do contrato. Esse direito é garantido pelo Código de Defesa do Consumidor.
No entanto, as condições para a devolução dos valores pagos variam dependendo de quem deu causa à rescisão:
Desistência por parte do comprador: Ocorre quando o consumidor, por motivos pessoais como dificuldades financeiras ou mudança de planos, não tem mais interesse ou condições de prosseguir com o contrato. Nesse caso, a construtora tem o direito de reter parte do valor pago para cobrir despesas administrativas e de publicidade.
Rescisão por culpa da construtora: Acontece quando a empresa não cumpre com suas obrigações contratuais. O principal motivo é o atraso na entrega da obra, superior ao prazo de tolerância de 180 dias previsto em lei. Nesses casos, o comprador tem direito à devolução integral de todos os valores pagos, corrigidos monetariamente.
✅ Quando a multa é considerada abusiva?
A "Lei do Distrato" (Lei nº 13.786/2018) veio para regulamentar os percentuais que podem ser retidos pelas construtoras em caso de desistência do comprador, buscando um equilíbrio na relação contratual. A legislação estabelece tetos para a multa, que é calculada sobre o valor já pago pelo consumidor:
Até 25% de retenção: Para a maioria dos contratos de imóveis na planta.
Até 50% de retenção: Empreendimentos sob o regime de patrimônio de afetação, no qual o patrimônio da obra é separado do da construtora, oferecendo mais segurança aos compradores.
Importante: Mesmo com a previsão legal, a Justiça pode considerar a multa de 50% abusiva em determinados casos, analisando as particularidades de cada situação. Para contratos assinados antes da vigência da Lei do Distrato (27/12/2018), o Superior Tribunal de Justiça (STJ) já havia consolidado o entendimento de que a retenção deveria se limitar a um percentual entre 10% e 25% dos valores pagos.
Qualquer cláusula contratual que estipule a perda total dos valores pagos ou que preveja multas superiores aos limites legais é considerada nula.
📝 Como solicitar a rescisão?
O pedido de distrato deve ser feito formalmente à construtora, preferencialmente por um meio que permita a comprovação do contato, como e-mail com aviso de recebimento ou notificação extrajudicial.
Comunicação formal: Informe à construtora sua decisão de rescindir o contrato, explicando os motivos, se desejar.
Análise do contrato: Verifique as cláusulas de rescisão e os percentuais de multa previstos no documento que você assinou.
Negociação: Tente um acordo amigável com a construtora para a devolução dos valores. Muitas vezes, é possível negociar um percentual de retenção menor do que o previsto no contrato.
Busque assessoria jurídica: Caso a construtora se recuse a fazer o distrato, apresente uma proposta de multa abusiva ou dificulte o processo, é fundamental procurar um advogado especializado em direito imobiliário.
💡 Dica
Não pare de pagar as parcelas sem antes formalizar o pedido de rescisão. A suspensão dos pagamentos por conta própria pode ser caracterizada como inadimplência, o que pode trazer consequências negativas, como a inclusão do seu nome em cadastros de proteção ao crédito. A formalização do pedido de distrato demonstra a sua boa-fé e resguarda os seus direitos durante a negociação ou em uma eventual ação judicial.
